שווי נחלות ברוטו ונטו

עפ"י קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל (מעודכן ליום 07.01.2024) עולה כי במושבים ובמושבות, תתיר הרשות בנייה למגורים אך ורק בשטח הצהוב כפי שנקבע בתוכנית החלה על הנחלה. שטח צהוב הוא שטח מתוך חלקה א' של הנחלה המיועד למגורים ולמבני משק בתוכנית וכן שטח שצורף לנחלה לצורך בניית בית מגורים כאשר לא תותר בנייה למגורים בחלקות ב' של הנחלה, גם אם התוכנית החלה על הקרקע מאפשרת בנייה בהם.

​

בעל זכויות בנחלה רשאי להקים בנחלה יחידת דיור בשטח 160 מ"ר עיקרי ושירות לצרכי מגוריו + יחידת דיור שנייה בשטח 160 מ"ר עיקרי ושירות המיועדת למגורי דור המשך +  יחידת דיור שלישית בשטח 55 מ"ר עיקרי ושירות, מקום שהוכח להנחת דעתה של הרשות, כי בנחלה מתגוררים בפועל 3 דורות של משפחת בעל הזכויות בנחלה, לרבות בעל הזכויות ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל זכויות בנחלה, או עודנו בעל הזכויות המקורי בנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.

​

עבור בנייה בהיקף העולה על השטחים המותרים בבנייה ללא תשלום, כמפורט לעיל, תגבה הרשות תשלום כמפורט בפסקאות (1) ו- (2):

(1) עבור בנייה שמעל 160 מ"ר ברוטו ביחידה הראשונה וביחידה השנייה, ועבור בנייה שמעל 55 מ"ר ברוטו ביחידה השלישית בנחלה, ועד למלוא זכויות הבנייה המותרות על פי התוכנית שחלה על הנחלה במועד שבו הוקצו למתיישב הראשון זכויות בנחלה - תגבה הרשות דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע, של זכויות הבנייה המבוקשות;

(2) עבור זכויות בנייה נוספות על הזכויות המפורטות בפסקה (1), מכוח תוכנית שאושרה לאחר המועד שבו הוקצו למתיישב הראשון הזכויות בנחלה, תגבה הרשות דמי היתר בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבנייה המבוקשות. בעל זכויות אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עבור זכויות בהתאם לפסקה זו, זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בעד הזכויות הנוספות לפי פסקה זו לא יפחת מ-46%.

על בעל הזכויות להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין.

​

עיגון זכויות החוכר והצטרפות להסדר

חוכר אשר יבחר להצטרף להסדר זה, זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול הרשות בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי ייעודה.

(ב) עיגון זכויות בחלקת המגורים בהתאם להוראות המפורטות בסימן זה (להלן בסימן זה - ההסדר) ייעשה בכפוף לקיום כל התנאים המפורטים בסימן זה.

(ג) חובת עיבוד הנחלה ברציפות, לאורך כל תקופת החכירה, תמשיך לחול על כלל החוכרים בתנאי נחלה במקרקעי ישראל לרבות אגודת המושב, בין אם הצטרפו להסדר שבסימן זה ובין אם לאו.

(ד) על מי שלא הצטרף להסדר ימשיכו לחול הכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות כפי שיהיו בתוקף מעת לעת.

התנאים להצטרפות להסדר יהיו כמפורט בפסקאות (1) ו- (2):

(1) רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות, או במקרה של העדר רישום כאמור - הצגת הזמנת ביצוע תוכנית לצרכי רישום פרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של כל בעלי הזכויות הגובלים. לחילופין, קיומו של הליך להכנה ורישום תוכנית לצרכי רישום לכל הנחלות במושב;

(2) הסדרה ותשלום בעד כל השימושים בתוך הנחלה, אם ניתן לייחס שימושים אלו לחוכר, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות במועד ההצטרפות להסדר, לרבות תשלום בעד תקופת עבר.

​

השלמת חלקת המגורים

בנחלות שבהן חלקת המגורים קטנה מ- 2.5 דונמים, תותר השלמתה וזאת בהתאם להוראות המפורטות בפסקאות (1) ו- (2):

(1) ביישובים שאינם באזור עדיפות לאומית, תותר השלמת חלקת המגורים עד ל- 2.5 דונמים ובלבד שתהיה שטח רציף;

(2) ביישובים באזור עדיפות לאומית, תותר השלמת חלקת המגורים עד ל- 2.5 דונמים ככל הניתן בשטח רציף.

חלקת מגורים הגדולה מ- 2.5 דונמים

אם בתאריך 27.3.2007 השטח המיועד למגורים בחלקה א' של נחלה גדול מ- 2.5 דונמים (להלן בסימן זה - השטח הנוסף), החוכר זכאי לבקש תחולת ההסדר המפורט בסימן זה גם על השטח הנוסף, בהתאם לתנאים אשר תקבע הרשות ותמורת תשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע.

היקף הבנייה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים

(א) היקף הבנייה הבסיסי הכולל למגורים בחלקת המגורים יהיה עד 375 מ"ר (להלן בסימן זה - היקף הבנייה הבסיסי למגורים), בכפוף לקיומה של תוכנית.

(ב) עם הצטרפות החוכר להסדר יחול המפורט בפסקאות (1) עד (3):

(1) תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו;

(2) מימוש היקף הבנייה הבסיסי למגורים יכול להיעשות במספר יחידות דיור ובגודל כפי שייקבע בתוכנית;

(3) יותר פיצול מגרש תמורת 33% בתנאים

 

דמי חכירה בעד חלקת המגורים

תנאי לתחולת ההסדר הוא תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים. לחילופין, תותנה תחולת ההסדר בתשלום דמי חכירה חלקיים לרשות, ערך הקרקע ייקבע על פי שומה. הנהלת הרשות רשאית לקבוע טבלאות ערכי קרקע. על תשלום זה לא תחול הנחת אזור.
 

בנייה נוספת בחלקת המגורים

(א) חוכר שיבקש להוסיף ו/או לממש זכויות בנייה למגורים בחלקת המגורים, מעבר להיקף הבנייה הבסיסי הכולל של 375 מ"ר, רשאי לעשות כן בכפוף לקיומה של תוכנית ולתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% בעד מימוש זכויות הבנייה כאמור.

(ב) כל הגשת תוכנית להוספת יחידת דיור מעבר ליחידה שלישית בנחלה מותנית בהסכמת האגודה.
 

פיצול מגרש מגורים מחלקת המגורים

(א) חוכר אשר הצטרף להסדר רשאי לפצל מגרש או מגרשים למגורים מחלקת המגורים ולחתום לגבי כל אחד מהם על הסכם חכירה למלוא זכויות הבנייה למגורים ליחידת דיור אחת, הקיימות והעתידיות. פעולה זו תתאפשר בכפוף לכל התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (5):

(1) יחידת דיור קיימת על פי תוכנית עם זכויות בנייה כוללות של לפחות 160 מ"ר, המשמשת בפועל למגורי החוכר, תישאר תמיד צמודה לנחלה ולא יותר פיצולה מן הנחלה;

(2) הפיצול ייעשה בכפוף לקיומה של תוכנית המאפשרת את הפיצול;

(3) תוכנית לפיצול מגרש או מגרשים מהנחלה, אם היא יוצרת יחידות דיור שאינן כלולות בנחלה, תהיה כפופה למגבלות תמ"א 35, כפי שתעודכן בעקבות החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מיום 1.12.2015;

(4) גודל המגרש המפוצל וזכויות הבנייה בשטח של 160 מ"ר יופחתו משטח חלקת המגורים והיקף הבנייה הבסיסי בהתאמה;

(5) תשלום לרשות של 33% משווי המגרש למגורים על פי שומה עדכנית למגרש המפוצל. התשלום יתבצע באופן הבא:

(א) השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור 160 מ"ר;

(ב) תשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שלא נרכשו למעט האמור בפסקת משנה (א);

(ג) הרשות לא תאפשר לבעל זכויות בנחלה לפצל מגרש מתוך חלקת המגורים ללא זכויות בנייה צמודות לו של לפחות 160 מ"ר.
 

רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים

(א) החוכר רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבנייה נמוכה, הקיימות והעתידיות, בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה (להלן בסימן זה - דמי הרכישה) בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבנייה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים וכן בזכות לפיצול המגרש או המגרשים כאמור בסעיף 8.3.48:

(1) חוכר אשר שילם את דמי החכירה בשיעור של 3.75% כאמור בסעיף 8.3.46 ישלם בנוסף:

(א) תשלום בשיעור 29.25%, השלמה ל- 33%, בהתאם לשומה עדכנית כפי שנקבעה לפי סעיף 8.3.46;

(ב) תשלום בשיעור של 33% משומה ליתרת הזכויות המאושרות בתוכנית והפוטנציאל התכנוני למגורים בבנייה נמוכה לרבות הזכות לפצל מגרשים, אשר בעבורם טרם שולמו דמי חכירה מהוונים.

(2) חוכר אשר לא שילם דמי חכירה בשיעור של 3.75% כאמור בסעיף 8.3.46, יחויב בתשלום בשיעור של 33% משומה למלוא הזכויות המאושרות בתוכנית והפוטנציאל התכנוני למגורים בבנייה נמוכה לרבות הזכות לפצל מגרשים.

(1) בנחלה שבה הועברו זכויות בעבר ושולמו דמי הסכמה בעד העברת הזכויות, תינתן הנחה בדמי הרכישה ובלבד שדמי הרכישה לא יקטנו מ- 20% משווי חלקת המגורים כאמור בסעיף קטן (א) וכמפורט בסעיף 8.3.55 לפי הפירוט שבפסקאות משנה (א) ו- (ב):

(א) בנחלה שבה בוצעה העברת הזכויות לפי הסכם אשר נחתם בין הצדדים החל מ- 1.1.1993 דמי הרכישה יעמדו על 20% בלבד;

(ב) בנחלה שבה בוצעה העברת הזכויות לפי הסכם אשר נחתם בין הצדדים לפני 1.1.1993, יקוזזו מתשלום דמי הרכישה, 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעד העברת הזכויות בתוספת הפרשי הצמדה בלבד;

(2) בכל מקרה דמי הרכישה לא יקטנו מ- 20% משווי חלקת המגורים כאמור בסעיף קטן (א).

(ג) לא יינתנו הנחה ו/או פטור נוספים בעד דמי הרכישה.

(ד) חוכר, אשר רכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים כאמור בסעיף זה, פטור מתשלום כלשהו לרשות בעד כל בנייה נמוכה למגורים בחלקת המגורים, בכפוף לקיומה של תוכנית.

(ה) מימוש זכויות לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, מכוח תוכנית או אישור תקף לשימוש חורג יחויב בתשלום לרשות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל כפי שיהיו בתוקף מעת לעת.

(ו) חוכר אשר רכש את מלוא זכויות המגורים בחלקת המגורים, על פי סימן זה, רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו.

(ז) רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים אינה משנה את הכללים החלים על שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים.

 

(*) המידע הינו חלקי ונלקח מקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מעודכן ליום 07.01.2024.